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Parcheggio in centro storico: cinque regole per massimizzarne la redditività

La gestione di un parcheggio nel centro cittadino è un’operazione sempre redditizia: una cattiva progettazione può però incidere drasticamente sui margini di guadagno. Per massimizzare il ritorno economico basta tuttavia rispettare cinque regole.

La gestione di un parcheggio automatico a pagamento situato in un centro storico è di per sé un’operazione normalmente ben redditizia. Il ritorno economico dell’investimento, infatti, si ottiene mediamente nel giro di soli due anni.  Il problema, tuttavia, è che di frequente il parcheggio è localizzato in immobili preesistenti e antichi e il suo impianto deve essere adattato allo stato di fatto di questi edifici, talvolta anche rispettando norme di tutela architettonica.

In fase di progettazione e in fase di installazione è tuttavia facile commettere alcuni errori in grado di abbattere i futuri guadagni. Le perdite economiche generate che ne conseguono sono gravi e molto difficilmente sanabili a costruzione ultimata. Gli effetti negativi di questi errori sono riconducibili a tre categorie:

  • Forti disagi per l’utente il quale, infastidito, potrà scegliere di cambiare parcheggio:
    • difficoltà di guida per raggi di manovra mal dimensionati;
    • difficoltà di manovra per stalli angusti;
    • errata fruizione del parcheggio per scarsa qualità della segnaletica.
  • Minori incassi per errori compiuti in fase di definizione del layout:
    • spazi adibiti a piste di ingresso e uscita anziché a posti auto;
    • scorretta distanza delle macchine emettitrici rispetto alle barriere d’accesso;
    • erroneo posizionamento delle spire magnetiche di ingresso/uscita.
  • Maggiori costi e mancati incassi per guasti al sistema di parcheggio con evidenti danni economici:
    • collisioni delle vetture contro unità di ingresso/uscita;
    • usura anomala dei dispositivi protettivi.

Il problema è quindi ben chiaro: una cattiva progettazione combinata con una scarsa attenzione riposta nelle varie fasi dell’installazione equivale a perdite economiche sicure per il gestore del parcheggio. Non solo: con riferimento ai parcheggi situati nelle zone centrali e quindi sottoposti a precisi vincoli di tipo edilizio, una volta preso atto degli errori compiuti, porvi rimedio può rivelarsi estremamente costoso e praticamente impossibile.

Evitare queste trappole è possibile, a patto di intervenire già in fase di progettazione e di pianificare in anticipo alcuni step nella fase di installazione. Si tratta di rispettare le cinque regole fondamentali capaci di garantire al parcheggio la massimizzazione dei guadagni a lungo termine insieme all’abbattimento di tutte quelle perdite economiche dovute ad errori progettuali.

 

  1. Effettuare uno studio preliminare sui flussi di viabilità esterni ed interni

    Condurre una buona analisi della viabilità sia all’esterno del parcheggio sia all’interno dello stesso assicura quattro vantaggi:
  • benefici in termini di ottimizzazione dello spazio, grazie al corretto dimensionamento dei varchi; lo spazio così guadagnato potrà essere destinato alla creazione di posti auto;
  • corretto posizionamento delle barriere d’accesso, con conseguente velocizzazione delle fasi di ingresso e uscita dei veicoli, tale soluzione risulta particolarmente indicata per i parcheggi di interscambio, nei quali l’afflusso di utenti è concentrato in determinate fasce orarie della giornata;
  • possibilità di modulare le direzioni di transito lungo le piste di ingresso e uscita, variandole a seconda del mutare delle fasce orarie. Ad esempio in serata e in un parcheggio di interscambio, quando è prevista un’uscita massiva dei mezzi in concomitanza con la chiusura degli uffici, è possibile aumentare il numero delle piste destinate all’uscita e ridurre quelle destinate all’ingresso, che resterebbero altrimenti sottoutilizzate;
  • riduzione delle code e  fluidificazione del traffico veicolare, a beneficio del traffico esterno in prossimità del parcheggio nel centro cittadino.

 

  1. Effettuare una profilazione dell’ utenza prevista per il parcheggio

    Identificare quali caratteristiche avrà l’utente tipo del parcheggio permetterà di:
  • adottare le soluzioni tariffarie più opportune, evitando il rischio di disallineare le tariffe rispetto alla domanda ed alla concorrenza, soprattutto nel caso di parcheggi ad alta rotazione e assicurando così il massimo riempimento del parcheggio in qualsiasi fascia oraria;
  • adottare in fase di progettazione soluzioni tecnologiche adeguate alla tipologia di utenza. Esempio: l’utente di un parcheggio aeroportuale si dimostra a proprio agio con sistemi di pagamento ad elevata automazione o integrati con altri sistemi, come il Telepass. Diversamente l’utente di un parcheggio ubicato in prossimità di un ospedale apprezzerà varchi d’ingresso bene evidenziati, segnaletica verticale e orizzontale di grandi dimensioni e luminosa, presenza di un operatore, chiarezza del piano tariffario, facilità di utilizzo del parcheggio nel suo complesso.

 

  1. Condurre un’accurata analisi del rischio incidenti

    Questo tipo di analisi ha lo scopo di calcolare come posizionare correttamente tutte quelle unità contro le quali possono impattare i veicoli durante le manovre di transito. Il beneficio che ne deriva è la minimizzazione del rischio di incidenti e di danneggiamenti alle strutture del parcheggio che, se guastate, andrebbero in parte sostituite o comunque ricondizionate generando gravi costi e ulteriori perdite economiche.

    Gli elementi che devono essere oggetto dell’analisi del rischio sono sostanzialmente tre:
  • cordoli rialzati;
  • paletti di protezione;
  • segnaletica verticale e orizzontale a segnalazione delle vie di transito.

 

  1. Calcolare il corretto posizionamento di spire e sensori magnetici

    Le spire in un parcheggio sono posizionate sia in prossimità della macchina emettitrice lungo la pista di ingresso e uscita, sia vicino alla barriera d’accesso. Esse svolgono una funzione cruciale nel monitoraggio del transito veicolare poiché, rilevando la posizione del mezzo, consentono o meno l'attraversamento del varco in base al ritiro del ticket in ingresso o all’inserimento del ticket in uscita. Il posizionamento errato di queste spire causa:
  • falsi conteggi: il computo dei mezzi che hanno diritto ad entrare in un parcheggio risulta sfalsato; le perdite economiche possono lievitare sul totale dei posti auto occupati;.
  • accodamenti sia all’ingresso che all’uscita;
  • aumento del rischio che gli utenti escano senza aver pagato approfittando delle barriere alzate.

    Nel 50% dei casi gli errori compiuti in fase di posizionamento delle spire sono dovuti ad imperizia: se in fase di installazione, ad esempio,  le spire vengono posizionate prima della messa in posa delle unità di ingresso/uscita e delle barriere, il distanziamento che ne deriva può essere errato.

 

  1. Inserire nel progetto un sistema di guida al posto

    Nei parcheggi con più di 1.000 posti i sistemi di guida al posto permettono all’utente di essere assistito durante la ricerca dello stallo libero. Le operazioni di parcheggio risultano così molto veloci e riducono il disagio della ricerca del posto e dell’eventuale scarsa chiarezza dei meccanismi di funzionamento del parcheggio. I vantaggi derivanti dall’adozione di tale sistema sono almeno cinque, e tutti con un chiaro impatto economico.

    Nel dettaglio:
  • risparmio energetico di oltre il 30%: l’illuminazione governata attraverso un sistema di guida al posto consente infatti di accendere l’impianto solo in presenza di auto, poiché i piani del parcheggio vengono riempiti in modo progressivo;
  • possibilità di creare differenti sezioni con diverse destinazioni d’uso: come ad esempio posti riservati ai disabili, alle donne in gravidanza, agli abbonati;
  • massimizzazione dei livelli di sicurezza: tutti i posti auto vengono visualizzati in un quadro sinottico che segnala in automatico situazioni di allerta, come la sosta prolungata e inerte di un mezzo;
  • direzionabilità del flusso di pedoni: in particolare nei parcheggi dei centri commerciali, ad esempio, attivando la rotazione degli ingressi disponibili si modifica l’ordine di accesso ai negozi stessi;
  • la velocità e la semplicità che caratterizzano la ricerca del posto auto costituiscono un fattore chiave  nell’acquisto dei prodotti venduti nel caso in cui il parcheggio sia al servizio di centri commerciali, che registrano picchi di frequenze nelle pause lavorative o in concomitanza dei periodi festivi.

 

Per maggiori informazioni:

CAME Project Department

project@came.com
Tel +39 0422 494512

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